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楼市两重天:富豪排队临深买房,环京楼市145万三年了跌80万

文| AI财经社 李逗


编| 嵇国华




楼市两重天




动辄房价“十万 ”的深圳里,从来不缺富豪们排队买房的故事。而它给年轻人带来的刺痛,是即使月薪三四万元的王晨也不能避免。




王晨所在的公司位于深圳南山区,附近新房均价每平方米七万元以上。掏空钱包也够不着首付的王晨,最终选择在了40公里开外的龙岗区置业。他买入了一个地铁沿线项目,入手均价每平方米五万元,总算拿到了深圳市民的入场券。




图/视觉中国(深圳市南山区后海灯光夜景)




像王晨一样,买不起深圳的房子,却立志要留在这的年轻人有很多。深圳统计局的数据显示,2019年深圳常住人口约1343万人,而存量商品房只有200万套。




但土地空间趋于饱和状态下,缺地,已经成为深圳最大的发展瓶颈。《深圳市住房建设规划(2016-2020)》显示,2016至2020年,预计全市商品住房总需求约179万套,而这期间深圳住房供应量只有65万套。可以说,深圳常住人口与商品住房的巨大缺口,支撑了临深地区楼市的基本面。




供需矛盾加大下,深圳市场的购房需求逐渐外溢。“来了就是深圳人”,更多演变成“来了结果成了惠州人(或东莞人)”。




比起日渐火热的临深市场,环京市场仍处在漫长的冷冻期。时隔400多天后,在荣盛帝品御居置业的张阳,终于等来了开发商的交房通知,要求其在2020年11月1日之前收房。




荣盛提出的延期赔偿是,如果业主能在11月1日之前收房,免除5年期的物业费,过期优惠作废。但这并没有打退部分业主的退房意愿。”大约有50%的业主还有退房意愿,毕竟这个项目跌了一半儿多,大家都没有足够的信心涨上去。”




张阳购买的荣盛帝品御居项目位于河北廊坊市香河县,距离北京市中心45公里。2016年,荣盛帝品御居项目均价一路涨到1.7万元/平米,张阳赶在年底上了车,但如今周边新盘的开盘价格已跌落至8000元/平方米。张阳直观感受到了香河市场的寒意。“总价145万元买的房子,三年时间内跌了近80万,这比腰斩还过分,已经是臀斩了”。




2016年,是环京楼市最风光躁动的一年。当时,中央提出疏解北京非首都功能与推进京津冀协同发展,叠加市政府东迁且通州限购等因素,环京市场迎来大量“淘金客”,房价开始飞涨。




直到现在,张阳依旧清晰记得,环京房价最疯狂的样子。“2016年初,香河房价1万元/平方米,到年中涨到1.7万元/平方米, 9月份的时候蹿升到2.2万元/平方米,后来遭遇一个小调控政策,跌到了1.8万元/平方米,但第二个月很快就反弹了。”




尽管知道这场狂欢充斥着各种不理性,张阳还是忍不住出手了,“在我买这个项目时候,均价1.7万元/平方米。因为看到限购政策拦不住房价的涨幅,所以才想着赶快下手。”




河北廊坊“北三县”(三河、大厂、香河),因距离北京不到50公里的环线范围,成了环京地区最闪亮的投资新星。紧邻北京通州的香河,几乎以每月2万的价格飙升,人们开始争相涌向离京45公里的环京市场,不惜掏空钱包,只为赌一个未来。




他们轻易相信了“近水楼台先得月”,却忽视了政策波动的凶险。




2017年6月,廊坊出台限购令,要求非本地户籍居民缴纳3年社保限购一套,让环京楼市温度降至冰点。2020年十一期间,香河的房价较去年同期又有明显的下降幅度。相比去年10月份的1.1万元/平方米左右而言,香河国庆期间不少楼盘房价已降至8000元/平方米。




留人更要留产业




“距离雄安车程十几分钟的白沟,房价超过1万元/平方米,香河一边靠着北京,另一边靠着通州副中心,每平方米房价才8000多元,这明显是不合理的,我相信如果不是政策影响,环京北三县楼市的房价一定能起来。”




张阳没想到的是,当初以为成功“抱上大腿”的环京楼市,却逐渐成为周边房价的最低谷。2017年的“317新政”,成功地把大部分投资者拦在环京市场门外,但问题在于,原本的刚需群体,也跟着一起消失了。




北三县市场的客群主体,曾发生过一轮更迭。“距离北京最近的燕郊,是老一代北漂居住的地方,很多80后年轻人蜗居于此。那个时候燕郊交通相对方便,但现在燕郊已经没有可买的了。大厂呢,交通不如燕郊方便,再加上少数民族自治县的原因,外地人不太愿意考虑,目前承接的住户主要是北京副中心的员工们。剩下的那些在北京市区工作,又承受不了大厂房价的人,多数选择在了香河。”




图/视觉中国(燕郊住宅楼群)




但在不断下跌的房价趋势下,那些有着实际居住需求的群体们,把置业目光转移到其他区域。有房地产研究人士表示,环京地区由于此前房价上涨太快,吸引了大量的投机资金的介入,但城市的基建设施、轨道交通、人口流入却远远无法与房价相匹配。




反观临深区域,尽管惠州、中山等地也涌现大量来自深港的炒房客,但城镇化转型较早、产业基础相对雄厚,给了临深地区楼价稳步上探的空间。与价格下跌的环京楼市相比,中山坦洲镇与珠海香洲区的部分房价已直逼三万。




广州地理研究所杜志威博士在研究东莞城镇人口变迁时发现,产业结构对于城镇人口规模有着重要影响。换言之,成功实现产业转型的乡镇,能够保持较快的经济增速和人口增长,转型不顺利的乡镇,则面临经济增速下降、人口收缩的难题。




与孤立的环京各县相对应的是,临深各城市的产业集聚效应明显,尤其是东莞和惠州,几乎已经与深圳连成一片,产业间的协同发展效应明显。比如,由于深圳土地资源紧张,土地成本高等问题,不少深圳企业转而寻求到东莞发展,如万科的建筑研究中心、华为的松山湖科研中心、大疆的东莞总部都建于此地。




反观环京,虽然在引进新兴产业上也不甘落后,但跟风效仿的意味大于实际发展的需求。




走进环京各地的产业园区,你几乎能找到每一个当下最火的概念。比如,机器人、人工智能、农业产业园等等。其中以永清最为典型,作为一个县城,这里承载了大红门、台湾产业园和亦庄永清开发区三个产业。但这些产业园大都面临空置率高,开工率普遍不足的问题,个别产业园甚至被农作物攻占。




大都市圈之困




在协同发展浪潮的推动下,城市与城市间的竞争,已经上升到“都市圈”之间的维度。所谓的“都市圈”。是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。




图/视觉中国(都市圈人流)




事实上,从外界对其名称的描述,就能看出环京与临深是两种区域发展的思路:一个是外溢-承接关系,另一个则是合作共建关系。




2020年6月5日,广东省发展改革委公布的《广东省开发区总体发展规划》明确提出了深圳都市圈(包括深圳、东莞、惠州、河源和汕尾)的概念,提出充分借鉴三大世界级湾区发展经验,协调莞惠河汕四市共同参与,合理确定都市圈发展重大任务举措,助力河源、汕尾融入大湾区建设。




在打造产业融合的问题上,改革开放初的上海工程师们,曾经成功地趟过了这条河。上世纪80年代,极具中国特色的“星期六工程师”现象曾盛极一时:每逢周末,上海、广州等地科研院所和国有企业的工程师,便到周边乡镇企业“兼职”,以技术顾问的角色,帮助当地企业的技术升级。




曾有数据指出,上海“星期六工程师”人数一度超过2万人,广州省科委1987年做调查时发现,广州的科研单位有8%到10%的科技人员从事“星期六工程师”活动。在大量工程师的技术扶持下,苏州、无锡、常州以及顺德、南海、中山、东莞等地的企业开始发展壮大,并涌现出了“广东四小虎”的经济奇迹。




交通、信息技术的快速发展,有效地放大了一线城市的外溢能力,并为临近区域带来了新的发展机遇。直到现在,东莞依托电子信息、装备制造、纺织服装等成为经济强市,特别是先进制造业、高技术制造业,在全国排名前三强。而“深圳创新 东莞智造”的模式,也让产业形成良性循环,形成产业间的相融互补和高效协同,让临深都市圈实现更高质量的发展和高效率连接。




而反观北京都市圈,同样是建“圈”,北京都市圈的规划理念与深圳都市圈有所不同。2020年3月17日,国家发改委在官网公布了“北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划”,将打造国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。




关于这个“圈”的表述是:“以北京城市副中心建设为统领,着力打造国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。”




北京与周边北三县地区“都市圈”的形成,本质上还是没能摆脱“大城市病”带来的挤出效应,圈内产业间的联动关系并不强,在一些关键资源如教育、医疗、住房等公共服务领域上,有较大的差异。




都市圈时代,核心一线城市们都在忙着与周边区域“合纵连横”。在此之前的2019年,北京以35371.3亿元的GDP总量,高出深圳8444.21亿元。但在新一轮的城镇化转型下,城市间的发展格局随之被重塑,城市间的竞争将演变为都市圈间的竞争。北京都市圈又该如何持续保持领先地位?